HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở (khoán NHÂN Công)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở (KHOÁN NHÂN CÔNG)

Số: [............]/HĐ-[............]

Căn cứ:

Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có);

Căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và văn bản hướng dẫn thi hành đang có hiệu lực;

Căn cứ Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/06/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, trong phạm vi áp dụng;

Căn cứ hồ sơ thiết kế, giấy phép/chấp thuận xây dựng và các hồ sơ pháp lý có liên quan của công trình (nếu thuộc trường hợp phải có);

Căn cứ nhu cầu, khả năng và sự tự nguyện thỏa thuận của các bên.

Hôm nay, ngày [....] tháng [....] năm [....], tại [................................], các bên gồm:

BÊN A (BÊN GIAO THẦU): [................................]

Địa chỉ: [............]

Mã số định danh/mã số doanh nghiệp: [............]

Đại diện (nếu có): [............] Chức vụ/căn cứ đại diện: [............]

Điện thoại/email: [............]

BÊN B (BÊN NHẬN THẦU): [................................]

Địa chỉ: [............]

Mã số định danh/mã số doanh nghiệp/mã số thuế: [............]

Đại diện: [............] Chức vụ/căn cứ đại diện: [............]

Điện thoại/email: [............]

Hai bên thống nhất ký hợp đồng với các điều khoản sau:

ĐIỀU 2A. RANH GIỚI KHOÁN NHÂN CÔNG

Bên B cung cấp nhân công cho các công việc liệt kê tại phụ lục; vật tư do Bên A cung cấp gồm [............]. Cốp pha, giàn giáo, máy móc, dụng cụ, vận chuyển, lán trại, điện nước thi công và vệ sinh do [............] chịu trách nhiệm, không để trống khi ký.

Đơn giá theo m² chỉ là cách tính khi xác định rõ diện tích tính, hệ số từng loại sàn/mái/ban công, phần không tính, đo bóc và xử lý thay đổi. Giá trị dự kiến không thay thế cơ chế xác nhận khối lượng và phát sinh đã thỏa thuận.

ĐIỀU 2B. QUẢN LÝ NHÂN CÔNG VÀ VẬT TƯ CHỦ NHÀ

Bên B bố trí người phụ trách công trường, quản lý người lao động và bảo đảm điều kiện an toàn thuộc trách nhiệm mình. Việc quy định một bên chịu “toàn bộ mọi trách nhiệm” không loại trừ trách nhiệm pháp lý của chủ thể khác theo luật.

Vật tư Bên A giao phải được lập phiếu giao nhận, kiểm kê và bảo quản. Bên B báo ngay khi thiếu, sai chủng loại, có dấu hiệu không đạt hoặc có nguy cơ ảnh hưởng chất lượng; không tự ý dùng vật tư thay thế.

ĐIỀU 1. THÔNG TIN CÁC BÊN VÀ HỒ SƠ HỢP ĐỒNG

1.1. Bên giao thầu/Bên A: [Họ tên/tên doanh nghiệp]; mã số định danh/mã số doanh nghiệp: [............]; địa chỉ: [............]; điện thoại/email: [............]; người đại diện và căn cứ đại diện (nếu có): [............].

1.2. Bên nhận thầu/Bên B: [Họ tên/tên doanh nghiệp]; mã số định danh/mã số doanh nghiệp/mã số thuế: [............]; địa chỉ: [............]; điện thoại/email: [............]; người đại diện và căn cứ đại diện: [............].

1.3. Công trình: [tên công trình], địa điểm [............], chủ sở hữu/chủ đầu tư [............]. Các bên xác nhận thông tin kê khai là chính xác và có quyền ký kết, thực hiện hợp đồng.

1.4. Hồ sơ hợp đồng gồm văn bản hợp đồng, phụ lục phạm vi công việc, bản vẽ được các bên xác nhận, bảng vật tư/thiết bị, bảng giá và tiến độ, biên bản làm rõ/thay đổi được ký hợp lệ. Khi có mâu thuẫn, ưu tiên theo thứ tự: văn bản sửa đổi mới nhất; văn bản hợp đồng; phụ lục chuyên biệt; bản vẽ/bảng thông số được xác nhận; tài liệu khác. Không áp dụng tài liệu chưa được hai bên chấp thuận.

ĐIỀU 2. PHẠM VI, RANH GIỚI CÔNG VIỆC VÀ TIÊU CHUẨN

2.1. Bên B chỉ thực hiện các công việc được mô tả cụ thể tại Điều 2 và phụ lục kèm theo. Phụ lục phải xác định rõ hạng mục, khối lượng hoặc cơ sở tính giá, vật tư/thiết bị, công việc bao gồm và loại trừ, yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ bàn giao.

2.2. Không được tự ý thay đổi thiết kế, chủng loại vật tư, biện pháp ảnh hưởng kết cấu/an toàn, công năng hoặc hệ thống kỹ thuật khi chưa có chấp thuận bằng văn bản của bên có thẩm quyền. Nếu phát hiện bản vẽ thiếu, mâu thuẫn hoặc điều kiện hiện trường bất thường, Bên B phải thông báo và đề nghị chỉ dẫn trước khi tiếp tục phần việc bị ảnh hưởng.

2.3. Công việc phải đáp ứng hợp đồng, hồ sơ thiết kế được chấp thuận, quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc và tiêu chuẩn được các bên lựa chọn áp dụng hợp pháp. Không hiểu điều khoản này là cho phép bỏ qua giấy phép, thủ tục hoặc điều kiện pháp lý bắt buộc.

2.4. Mỗi bên chỉ chịu trách nhiệm đối với phần việc, vật tư, thông tin và nghĩa vụ thuộc phạm vi mình đảm nhận; việc một bên kiểm tra hoặc nghiệm thu không miễn trừ trách nhiệm của bên kia đối với lỗi thuộc trách nhiệm của mình.

ĐIỀU 3. GIÁ HỢP ĐỒNG, THUẾ VÀ CHI PHÍ PHÁT SINH

3.1. Loại giá áp dụng (chọn một và điền): [trọn gói/cố định theo đơn giá/điều chỉnh theo thỏa thuận/loại khác hợp pháp]. Giá hợp đồng: [............] đồng; bằng chữ: [............]. Giá đã/chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và các khoản thuế, phí: [ghi rõ].

3.2. Nếu là giá trọn gói, giá thanh toán cho phạm vi đã thống nhất không tự động tăng/giảm theo đo bóc thực tế, trừ trường hợp điều chỉnh được hợp đồng và pháp luật cho phép, hoặc có thay đổi phạm vi được chấp thuận bằng văn bản. Nếu là đơn giá, phải ghi đơn giá, phương pháp đo bóc, hồ sơ xác nhận khối lượng và cơ chế xử lý sai khác.

3.3. Công việc phát sinh chỉ được thực hiện sau khi hai bên xác nhận bằng văn bản nội dung, lý do, khối lượng/đơn giá, giá trị, ảnh hưởng tiến độ và người có quyền phê duyệt. Trường hợp cần xử lý ngay để bảo đảm an toàn, bên thực hiện phải thông báo sớm nhất có thể, ghi nhận hiện trạng/chi phí và chờ xác nhận trong phạm vi khả thi.

3.4. Không bên nào được tự ý yêu cầu thanh toán khoản chưa có căn cứ hợp đồng hoặc chứng từ phù hợp. Các khoản tạm ứng, thanh toán, thu hồi tạm ứng và quyết toán thực hiện theo điều khoản thanh toán và quy định bắt buộc áp dụng cho loại dự án/hợp đồng tương ứng.

ĐIỀU 4. TẠM ỨNG, THANH TOÁN VÀ QUYẾT TOÁN

4.1. Hình thức thanh toán: [chuyển khoản/tiền mặt theo quy định]. Thông tin tài khoản nhận tiền: [............]. Hồ sơ thanh toán gồm đề nghị thanh toán, biên bản nghiệm thu/xác nhận khối lượng, bảng giá trị, hóa đơn/chứng từ theo quy định và tài liệu khác đã thỏa thuận.

4.2. Các đợt thanh toán phải ghi rõ điều kiện hoàn thành, tỷ lệ hoặc số tiền, thời hạn thanh toán và hồ sơ cần nộp: Đợt 1 [............]; Đợt 2 [............]; Đợt 3 [............]; đợt cuối [............]. Không để tổng tỷ lệ thanh toán vượt giá trị hợp đồng và các phát sinh đã được duyệt.

4.3. Tạm ứng là khoản tiền ứng trước để triển khai công việc, không mặc nhiên là nghiệm thu hoặc thanh toán khối lượng. Mức tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng (nếu phải có), thời điểm và phương thức thu hồi phải được ghi rõ và tuân thủ quy định áp dụng cho dự án. Với dự án đầu tư công/PPP hoặc hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh bắt buộc của pháp luật chuyên ngành, các bên phải kiểm tra riêng các điều kiện, tỷ lệ và thủ tục bắt buộc trước khi ký.

4.4. Bên nhận thanh toán phải phản hồi bằng văn bản nếu hồ sơ thiếu hoặc có sai khác, nêu cụ thể nội dung cần bổ sung. Phần giá trị không tranh chấp vẫn được xử lý theo hợp đồng và pháp luật. Chậm thanh toán, lãi chậm trả và quyền tạm dừng (nếu có) chỉ áp dụng theo điều kiện, thủ tục và giới hạn pháp luật tương ứng.

4.5. Quyết toán lập trên cơ sở phạm vi hoàn thành, phát sinh được duyệt, khoản đã thanh toán/tạm ứng, khoản giữ lại hợp pháp và nghĩa vụ còn tồn tại. Việc ký biên bản quyết toán không làm mất quyền yêu cầu khắc phục khiếm khuyết ẩn hoặc nghĩa vụ bảo hành còn hiệu lực, trừ khi pháp luật cho phép và các bên thỏa thuận rõ.

ĐIỀU 5. TIẾN ĐỘ, MẶT BẰNG VÀ PHỐI HỢP

5.1. Ngày khởi công dự kiến: [............]; thời gian thực hiện: [............] ngày; mốc hoàn thành: [............]. Tiến độ chi tiết tại phụ lục, xác định các công việc phụ thuộc, thời gian kiểm tra/nghiệm thu và thời hạn cung cấp vật tư, bản vẽ, mặt bằng.

5.2. Bên A bàn giao mặt bằng, hồ sơ, nguồn điện/nước và các điều kiện thuộc trách nhiệm mình đúng hạn. Bên B tổ chức nhân lực, thiết bị, vật tư và biện pháp thi công phù hợp. Bên nào gây chậm phải thông báo kịp thời, nêu nguyên nhân, tác động và biện pháp khắc phục.

5.3. Gia hạn tiến độ chỉ được xem xét khi có căn cứ theo hợp đồng/pháp luật, ví dụ thay đổi được chấp thuận, chậm trễ do bên kia, điều kiện hiện trường khác với thông tin đã cung cấp hoặc sự kiện bất khả kháng. Các bên lập biên bản xác định thời gian ảnh hưởng, chi phí liên quan và cập nhật tiến độ.

5.4. Bên B không được tự ý rời công trường hoặc ngừng phần việc thiết yếu mà không thông báo, trừ trường hợp nguy hiểm trực tiếp cần dừng để bảo đảm an toàn hoặc trường hợp pháp luật/hợp đồng cho phép.

ĐIỀU 6. VẬT TƯ, CHẤT LƯỢNG VÀ KIỂM TRA

6.1. Danh mục vật tư/thiết bị phải ghi rõ tên, nhãn hiệu hoặc yêu cầu tương đương, xuất xứ khi cần, thông số, mẫu duyệt, chứng từ chất lượng và bên cung cấp. Không thay thế vật tư đã duyệt nếu chưa được chấp thuận bằng văn bản.

6.2. Bên cung cấp vật tư chịu trách nhiệm về chất lượng, số lượng, tính phù hợp và chứng từ thuộc phạm vi cung cấp. Bên nhận vật tư phải kiểm đếm, kiểm tra tình trạng khi nhận và thông báo kịp thời sai khác có thể nhận biết được; việc nhận không loại trừ trách nhiệm đối với khuyết tật ẩn.

6.3. Bên A hoặc người được ủy quyền có quyền kiểm tra công việc, vật tư và hồ sơ trong thời gian hợp lý. Việc kiểm tra không được gây cản trở không cần thiết. Bên B phải tạo điều kiện và khắc phục sai sót thuộc trách nhiệm mình.

6.4. Công việc bị che khuất phải được thông báo kiểm tra trước khi che phủ; lập biên bản, ảnh chụp và hồ sơ hoàn công khi phù hợp. Nếu Bên B tự che phủ khi chưa có cơ hội kiểm tra đã thỏa thuận, Bên B phải phối hợp mở kiểm tra; chi phí xử lý do bên có lỗi chịu theo kết quả xác định.

ĐIỀU 7. NGHIỆM THU, BÀN GIAO VÀ HỒ SƠ

7.1. Nghiệm thu theo công việc/giai đoạn/hạng mục và toàn bộ phạm vi hợp đồng. Biên bản phải nêu phần đã nghiệm thu, tồn tại, thời hạn khắc phục, tài liệu kèm theo và giá trị được xác nhận (nếu liên quan). Im lặng không mặc nhiên được coi là nghiệm thu, trừ khi có thỏa thuận cụ thể hợp pháp.

7.2. Bên B gửi yêu cầu nghiệm thu và hồ sơ trước thời điểm dự kiến [............] ngày làm việc. Bên A phản hồi trong [............] ngày làm việc. Nếu chưa đạt, lập danh sách tồn tại và thời hạn kiểm tra lại. Việc sử dụng tạm thời một phần công trình không mặc nhiên miễn trừ nghĩa vụ hoàn thành các tồn tại.

7.3. Hồ sơ bàn giao tùy phạm vi gồm bản vẽ hoàn công, hướng dẫn vận hành/bảo trì, tài liệu thiết bị, chứng từ vật tư, kết quả thử nghiệm/kiểm định theo yêu cầu, biên bản nghiệm thu và danh mục tồn tại. Chỉ yêu cầu hồ sơ phù hợp tính chất công trình và quy định bắt buộc áp dụng.

7.4. Rủi ro đối với vật tư/công việc và trách nhiệm bảo quản được chuyển giao theo thỏa thuận cụ thể và biên bản bàn giao; không loại trừ trách nhiệm do lỗi, vi phạm hoặc nghĩa vụ bảo hành của bên có liên quan.

ĐIỀU 8. AN TOÀN, MÔI TRƯỜNG VÀ TÀI SẢN BÊN THỨ BA

8.1. Bên B tổ chức thi công an toàn, quản lý người lao động, thiết bị, giàn giáo, điện tạm, làm việc trên cao, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh và chất thải trong phạm vi trách nhiệm. Bên A phối hợp cung cấp thông tin về công trình lân cận, hiện trạng và các nguy cơ đã biết.

8.2. Bên phát hiện nguy cơ mất an toàn phải cảnh báo và thực hiện biện pháp hợp lý để ngăn ngừa. Công việc nguy hiểm phải được tạm dừng trong phạm vi cần thiết để xử lý. Tai nạn, sự cố, hư hỏng tài sản hoặc ảnh hưởng bên thứ ba phải được thông báo ngay, bảo toàn chứng cứ và phối hợp khắc phục.

8.3. Trách nhiệm bồi thường được xác định theo lỗi, quan hệ nhân quả, hợp đồng và pháp luật; không sử dụng điều khoản miễn trừ tuyệt đối để loại bỏ trách nhiệm bắt buộc của một bên. Bảo hiểm được mua khi pháp luật yêu cầu hoặc các bên thỏa thuận tại phụ lục.

ĐIỀU 9. THAY ĐỔI, TẠM DỪNG VÀ CHẤM DỨT

9.1. Mọi sửa đổi hợp đồng phải lập thành văn bản do người có thẩm quyền của hai bên ký. Văn bản thay đổi cần nêu rõ phần thay đổi, giá trị, tiến độ, tiêu chuẩn và ảnh hưởng tới các điều khoản khác.

9.2. Tạm dừng được áp dụng khi có căn cứ hợp đồng/pháp luật, nguy cơ an toàn, vi phạm nghĩa vụ trọng yếu hoặc sự kiện khách quan ảnh hưởng trực tiếp. Bên đề nghị tạm dừng phải thông báo bằng văn bản, nêu lý do, phạm vi, thời điểm, biện pháp bảo vệ hiện trường và điều kiện tiếp tục, trừ trường hợp khẩn cấp.

9.3. Một bên có quyền yêu cầu khắc phục vi phạm trong thời hạn [............] ngày. Nếu vi phạm trọng yếu không được khắc phục hoặc thuộc trường hợp chấm dứt theo pháp luật/hợp đồng, bên còn lại có thể chấm dứt bằng thông báo văn bản. Khi chấm dứt, các bên kiểm kê hiện trạng, xác nhận khối lượng, bảo quản công trình, bàn giao hồ sơ và quyết toán các khoản đến hạn.

9.4. Khi chấm dứt, không bên nào được tự ý chiếm giữ tài sản, hồ sơ hoặc cản trở việc bảo đảm an toàn. Quyền yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường, hoàn trả và thanh toán được xác định theo thỏa thuận hợp pháp và quy định áp dụng.

ĐIỀU 10. VI PHẠM, PHẠT VÀ BỒI THƯỜNG

10.1. Các bên phải ghi rõ hành vi vi phạm, cách xác định giá trị làm căn cứ, mức phạt hoặc phương pháp tính, giới hạn áp dụng (nếu pháp luật quy định) và trường hợp miễn/giảm trách nhiệm. Không sử dụng một tỷ lệ phạt chung mà không xác định căn cứ pháp lý áp dụng cho loại hợp đồng và chủ thể cụ thể.

10.2. Bồi thường thiệt hại căn cứ thiệt hại thực tế, trực tiếp, quan hệ nhân quả, nghĩa vụ hạn chế tổn thất và chứng từ hợp lý theo pháp luật. Khoản phạt vi phạm và bồi thường là hai cơ chế khác nhau; chỉ áp dụng đồng thời trong phạm vi pháp luật cho phép và theo thỏa thuận hợp lệ.

10.3. Không áp dụng mức phạt mặc định 5% hoặc tỷ lệ khác một cách máy móc cho mọi hợp đồng. Trước khi ký, các bên phải rà soát riêng nếu quan hệ thuộc phạm vi Luật Thương mại, dự án đầu tư công/PPP hoặc chế độ pháp lý chuyên biệt.

ĐIỀU 11. BẤT KHẢ KHÁNG VÀ HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN

11.1. Bên viện dẫn sự kiện phải chứng minh sự kiện, mức độ ảnh hưởng, quan hệ với nghĩa vụ không thể thực hiện và các biện pháp hợp lý để hạn chế hậu quả; thông báo bằng văn bản trong thời hạn [............] ngày kể từ khi biết hoặc phải biết sự kiện, trừ khi không thể thông báo vì lý do khách quan.

11.2. Các bên phối hợp bảo vệ người, tài sản và công trình; thống nhất bằng văn bản việc gia hạn, điều chỉnh phạm vi/chi phí hoặc chấm dứt nếu điều kiện pháp luật và hợp đồng cho phép. Khó khăn thông thường về giá hoặc nguồn lực không tự động là bất khả kháng.

11.3. Nếu xảy ra hoàn cảnh thay đổi cơ bản, các bên trao đổi thiện chí và xử lý theo quy định pháp luật hiện hành; không bên nào tự ý áp đặt sửa đổi hợp đồng.

ĐIỀU 12. TRANH CHẤP, THÔNG BÁO VÀ HIỆU LỰC

12.1. Tranh chấp trước hết được thương lượng trong [............] ngày kể từ khi một bên gửi thông báo tranh chấp. Nếu không giải quyết được, tranh chấp được đưa ra [Tòa án có thẩm quyền/Trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài hợp lệ] theo pháp luật áp dụng. Điều khoản chọn cơ quan giải quyết phải được rà soát theo loại dự án và quy định bắt buộc.

12.2. Thông báo gửi theo địa chỉ/email tại Điều 1 hoặc địa chỉ cập nhật bằng văn bản. Mỗi bên phải thông báo kịp thời khi thay đổi thông tin liên hệ. Chứng cứ gửi/nhận được lưu cùng hồ sơ hợp đồng.

12.3. Hợp đồng có hiệu lực từ [ngày ký/điều kiện khác: ............] và kết thúc khi các bên hoàn thành nghĩa vụ, trừ nghĩa vụ bảo hành, bảo mật, bồi thường, quyết toán hoặc nghĩa vụ khác được quy định tiếp tục có hiệu lực.

12.4. Hợp đồng gồm [............] trang, [............] phụ lục, được lập thành [............] bản có giá trị như nhau; mỗi bên giữ [............] bản. Các bên đã đọc, hiểu và tự nguyện ký.

ĐIỀU 13. ĐIỀU KHOẢN RIÊNG CỦA CÔNG TRÌNH

Thông tin cụ thể cần điền trước khi ký: (i) phạm vi/khối lượng và loại trừ; (ii) hồ sơ thiết kế, giấy phép/chấp thuận nếu cần; (iii) loại giá, giá trị và thuế; (iv) tiến độ; (v) từng đợt thanh toán; (vi) mức/điều kiện bảo hành; (vii) cơ chế phạt và bồi thường hợp pháp; (viii) bảo hiểm và bảo đảm thực hiện nếu áp dụng; (ix) danh sách hồ sơ bàn giao.

Không ký khi các trường quan trọng còn để trống, tổng tỷ lệ thanh toán không khớp, phụ lục vật tư/khối lượng chưa được xác nhận hoặc chưa làm rõ thủ tục pháp lý cần thiết. Các bên ký nháy phụ lục và ghi số trang/phụ lục để tránh thay thế tài liệu.

ĐẠI DIỆN BÊN A                                    ĐẠI DIỆN BÊN B

(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu nếu có)                 (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu nếu có)

PHỤ LỤC 1. BẢNG PHẠM VI, VẬT TƯ VÀ CÔNG VIỆC LOẠI TRỪ

Hạng mục/công việc: [............]

Khối lượng/cách đo bóc: [............]

Vật tư/thiết bị, thông số và bên cung cấp: [............]

Công việc bao gồm: [............]

Công việc loại trừ/ranh giới với nhà thầu khác: [............]

Tiêu chuẩn, bản vẽ, mẫu duyệt: [............]

Đơn giá/giá trị và thuế: [............]

Đại diện hai bên xác nhận: [............]

PHỤ LỤC 2. TIẾN ĐỘ VÀ KẾ HOẠCH THANH TOÁN

Mốc công việc/nghiệm thu: [............]

Ngày dự kiến hoàn thành: [............]

Điều kiện/hồ sơ thanh toán từng đợt: [............]

Số tiền/tỷ lệ từng đợt và thời hạn thanh toán: [............]

Tạm ứng và thu hồi tạm ứng: [............]

Khoản giữ lại/bảo đảm/bảo hành (nếu có) và căn cứ áp dụng: [............]